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大魚財經｜碧桂園怎么了？時隔一年，從“穩健”到巨虧450億

來源：新黃河客戶端

8月11日下午，碧桂園官微發布管理層致歉，將“化危機為生機，鍛造更健康的碧桂園”。但大部分投資者對碧桂園的道歉并不買賬，回過頭看，“三、四線及更低線城市投資比例過大”或許是其遭遇“成立以來最大困難”的根本原因。

10日晚，碧桂園在港交所發布盈利警告和內幕消息公告，預期上半年度凈虧損約人民幣450億元至550億元，正承受階段性的流動壓力。受此影響，11日開盤，碧桂園跌幅達14%，股價跌破1港元。


【資料圖】

今年31歲的碧桂園計劃“從哪里跌倒就從哪里爬起來”，并提出四條自救舉措。這些舉措真的能扭轉困局嗎？

時隔一年，巨虧450億元

截至2023年6月30日，今年上半年碧桂園預期半年度凈虧損介乎約人民幣450億元至550億元。相比之下，2022年上半年碧桂園凈利潤約19.1億元。

碧桂園分析，預計凈虧損主要是由于房地產行業銷售下行的影響，導致房地產業務結轉毛利率下降，物業項目減值增加；以及外匯波動造成預期凈匯兌損失所致。

從大環境來看，碧桂園認為，自2021年以來，行業步入了前所未有的困難時期，多重不利因素疊加，導致行業銷售和公開市場融資面臨嚴峻的困難和挑戰。

2023年1–7月，碧桂園實現權益銷售金額人民幣1408億元，同比下降35%，較2021年下降61%；7月單月實現權益銷售金額人民幣121億元，連續第四個月環比下降，同比下降60%，較2021年下降78%。

一年前，碧桂園發布2022年中報時，使用了“可喜”“穩健”“財務水平良好”等說法。半年后，碧桂園總裁在新年致辭中雖提到堅持立足自救、外尋支持，但仍信心滿滿地表示其“穩健、誠信和努力得到了監管層、計容機構的首肯，融資渠道保持暢通，并已獲得逾3000億元意向性綜合授信支持。”當年，碧桂園累計交付近70萬套房屋，交付量高居行業榜首。

碧桂園已成立31周年。在2022年的總裁新年致辭中，碧桂園曾提到該公司當年在《財富》世界500強榜單居第138位，排名連續6年攀升。今年8月2日最新的榜單中，碧桂園已滑落至第206位。

8個月來，除了緊盯碧桂園月度運營數據的投資者，外界很難知曉碧桂園如何陷入今天的境地。直至8月8日上午，市場消息傳出，碧桂園兩只美元債持有人尚未收到8月7日到期應付票息，碧桂園站上風口浪尖。

新黃河·大魚財經記者梳理近幾個月碧桂園的營運數據發現，4月至7月合同銷售金額分別為226.9億元、182億元、160億元和120.7億元。“麻煩就麻煩在，7月的權益銷售額大降，只有120億了。8月估計差不多，這樣碧桂園現金流壓力就開始緊張了。”一名投資者計算認為，碧桂園需要權益200億每月的銷售額才能維持收支平衡。

碧桂園到底欠了多少錢？2022年年報的數據顯示，公司總借貸余額為2713.1億元，凈負債率降至40％，是十年來的最低值。

今年4月初，摩根大通證券、中金公司等13多家券商對碧桂園進行研究，多數認為該公司前景樂觀，其中8家作出買入或增持評級，預測今年碧桂園凈利潤10元至96億元不等。因此，碧桂園突然預告今年上半年虧損逾450億元，令很多投資者大跌眼鏡。

圖源網絡

“三、四線及更低線城市投資比例過大”

面對行業整體極端困難的局面，碧桂園曾千方百計展開自救。

竭盡全力保障公司現金流安全，以“最小代價，最大價值”為目標，加快銷售回款和應收債權回收，積極拓展融資，努力盤活大宗及難去化商業類沉淀資產。

但年報數據顯示，碧桂園分別在佛山、張家口、蘭州等地獲取低溢價率的土地，截至2022年末集團權益可售資源仍有約9555億元。

碧桂園最大限度削減支出，以銷定產，嚴控無效產能、壓降各項非核心非必要的經營支出；加強費用管控，除剛性費用外，其余費用盡量適用歸零原則；精簡組織架構，高管帶頭降薪，嚴控銷管費用，銷管費用占收入比例自2017年到2022年連續6年下降。

2022年，碧桂園大股東為公司提供無息無抵押借款50.55億港幣，在最新的公告中，這一數字更新到為66億元。碧桂園稱，上市至今，控股股東及其家屬已通過借款、增持股票、購買債券、以股代息等方式合計支持公司折合約386億港元且從未減持股票。

自救的第四種方式是全力做好保交付、保信用工作。2022年及2023年上半年，碧桂園連同其合營企業和聯營公司分別交付房屋近70萬套和27.8萬套，2023全年預計總交付近70萬套房屋。

碧桂園認為，由于市場整體尚未回暖，行業絕對規模下降，資本市場信心修復尚需時間，公司整體經營壓力有增無減，導致2023年上半年預計出現較大虧損，特別是受近期銷售額與再融資環境持續惡化的影響，公司賬面可動用資金持續減少，出現了階段性的流動壓力。

“公司管理層進行了深刻的反思，雖然對本輪市場調整周期有預判，但對市場下行的深度、烈度和持續度估計不足，未能及早做出更有力度的應對措施，未能洞見房地產市場供求關系已發生重大變化，對三、四線及更低線城市投資比例過大、負債率壓降速度不夠等潛在風險的認識不夠深刻、化解行動不夠及時有力。”這段話被碧桂園同時用在公告和致歉信中。

2022年，碧桂園賣出的房子中，有60%位于三、四線城市。截至當年12月31日，碧桂園可售貨值中98%位于常住人口超50萬的縣市。

在雪球網，一名投資者表示，碧桂園的問題本質上是被過去的盲目擴張模式反噬，是對資產負債結構中核心資產質量的檢驗，“三、四線及更低線城市投資比例過大”是其最終倒下的根本原因，當熊市來臨，這些資產最先失去流動性。持有類似想法的投資者不在少數，碧桂園高杠桿快速擴張，“起于縣城，敗于縣城。明知縣城價值不高，還大力加碼投資。”

未來12-18個月內巨額債務到期

在公告中，碧桂園打算“從哪里跌倒就從哪里爬起來”，將堅守責任、全力自救，采取有力有效的措施，努力扭轉當前的困局。

全力以赴保交付，這是樓市的安全底線，是公司最重要的企業責任，亦是全體員工高度共識的目標。公司將通過落實主體責任、專款專用、嚴格管理預售監控資金等方式，切實保障全國范圍內項目的運轉并完成保交樓任務，兌現對業主的承諾。

對這項措施，投資者心里打了個問號，若參考其他房企的情況，碧桂園下半年或許很難再賣出房子，供應商也不敢接碧桂園的業務了。買了碧桂園房子的房主擔憂能否順利交房，在巨大的資金壓力下，交房質量能否得到保障。

碧桂園打算積極化解階段性流動壓力，將與各持份者溝通，并考慮采取各種債務管理措施，以保障公司的未來長遠發展，為各持份者保存價值、維護利益。

化解流動性壓力的舉措，是公告中最值得關注的部分，“這種語調，和其他房企進行債務展期的描述比較像了。接下來，如果看到碧桂園和供應商、信托、金融機構談展期，乃至公開債務談展期，要有心理準備。”部分投資者已經做好了碧桂園債務展期的心理準備。

碧桂園的自救方式還包括保障經營有序開展。碧桂園認為，目前集團凈資產充足、土儲充裕，截至2022年年底，凈資產約人民幣3096億元，總權益可售資源約人民幣12083億元，其中已獲取的權益可售資源約人民幣9555億元。

這些可售資源將來會打幾折？這是目前投資者較為關切的問題。

1992年成立的碧桂園，已三十而立，自稱“遇到了自成立以來最大的困難”。碧桂園表示，將充分用好“民營經濟31條”“金融16條”等有關政策，既立足當前，協調各方資源，全力以赴保交付、保運營；又著眼長遠，穩妥推進各項經營策略和風險化解措施，保障公司可持續健康發展，維護投資者的合法權益。

11日傍晚，碧桂園管理層在微信公眾號發文，向客戶、投資者及合作伙伴致歉。碧桂園管理層期待“給公司一些時間”，他們將“變壓力為動力、化危機為生機”。留言中，多數客戶期望碧桂園兌現承諾。但也有人認為，碧桂園的致歉不夠真誠，是為了博取同情。

11日，據第一財經報道，碧桂園已經在籌備債務重整，近期有望啟動相關程序，該公司已聘請中金為財務顧問，主導重整事宜。這并未改變碧桂園股價下滑的趨勢，截至當日收盤，碧桂園跌5.77%，報0.98港元/股。令投資者剛到失望的是，從7月31日至8月12日，10個交易日內碧桂園股價下跌了42%，近乎腰斬。

8月3日，國際評級機構穆迪投資者服務公司已嗅到碧桂園的危機。當天，穆迪將碧桂園的公司家族評級從“Ba3”下調至“B1”，評級展望保持“負面”。穆迪高級副總裁KavenTsang表示，下調評級反映了穆迪的預期，即碧桂園的信用指標和流動性緩沖將會減弱，原因是其合同銷售額不斷下降，融資渠道仍然受限，以及未來12-18個月內到期的巨額債務。

此外，穆迪還認為，由于低線城市疲弱的經營環境和資本市場的波動，碧桂園在未來6-12個月內穩定其不斷下降的合同銷售和恢復融資渠道的能力存在不確定性。

新黃河記者：杜林 編輯：杜亞慧

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